Droit immobilier
et droit de la construction
Le droit de l’immobilier est un droit complexe car il mêle des notions juridiques distinctes (droit des contrats et de la responsabilité).
Les particuliers comme les grands groupes de construction ou encore les syndics de copropriété nous font confiance depuis plus de 20 ans.
Les particuliers comme les grands groupes de construction ou encore les syndics de copropriété nous font confiance depuis plus de 20 ans.
CONSTRUIRE OU ACQUERIR
La construction ou l’acquisition d’un ouvrage immobilier est un très beau projet, mêlant de nombreux participants (architectes, entrepreneurs, promoteurs, vendeurs, contrôleurs techniques), mais il expose l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage devant des risques majeurs :- L’inachèvement en raison de la déconfiture du promoteur ou du constructeur,
- Le surcout de travaux,
- Les dépassements de calendrier,
- La révélation de vices ou des malfaçons en cours de chantier ou au fil des années.
Avant réception : les entrepreneurs sont responsables
Le contrat liant une entreprise à son client maître d’ouvrage oblige le constructeur à exécuter les travaux et de livrer l'ouvrage convenu, dans le temps qui a été fixé.
L’entreprise est responsable, de la date d’ouverture du chantier jusqu’à sa réception, de tous les risques, quelle qu’en soit la cause : vol, dégât des eaux, dégradation des matériaux, destruction de l’ouvrage par un incendie de cause inconnue, etc …
Cependant, la garantie décennale ne s’applique pas !
Maitre ARNAULT BERNIER saura vous conseiller sur les assurances qu’il est opportun, voire obligatoire de souscrire pour vous garantir.
L’entreprise est responsable, de la date d’ouverture du chantier jusqu’à sa réception, de tous les risques, quelle qu’en soit la cause : vol, dégât des eaux, dégradation des matériaux, destruction de l’ouvrage par un incendie de cause inconnue, etc …
Cependant, la garantie décennale ne s’applique pas !
Maitre ARNAULT BERNIER saura vous conseiller sur les assurances qu’il est opportun, voire obligatoire de souscrire pour vous garantir.
La réception : l’étape clé
Une obligation d’assurance pèse sur les maîtres de l’ouvrage en application des articlesL.242-1 et suivants du Code des assurances : il s’agit de l’assurance dommage ouvrage dont l’objectif est d’assurer, sous certaines conditions, l’indemnisation rapide des désordres de construction, sans débattre des responsabilités.
La réception des travaux constitue l’acte par lequel vous reconnaissez que les travaux sont conformes à la fois au contrat signé et aux règles de l’art.
La vigilance s’impose, car si des réserves sont émises, et qu’elles ne sont pas levées, la garantie décennale des constructeurs ne pourra s’appliquer.
Après réception : les diverses garanties
A compter de la réception des travaux, 3 garanties s’articulent :
La réception des travaux constitue l’acte par lequel vous reconnaissez que les travaux sont conformes à la fois au contrat signé et aux règles de l’art.
La vigilance s’impose, car si des réserves sont émises, et qu’elles ne sont pas levées, la garantie décennale des constructeurs ne pourra s’appliquer.
Après réception : les diverses garanties
A compter de la réception des travaux, 3 garanties s’articulent :
- la garantie de parfait achèvement (GPA) : un an,
- la garantie de bon fonctionnement (GBF) : deux ans,
- la garantie décennale (RCD) : 10 ans.
ACQUERIR
Acquisition par une vente en l’état futur d’achèvement ? Vente de gré à gré ?
Chaque contrat engage, oblige, mais également préserve.
Attention au libellé des clauses !
Chaque contrat engage, oblige, mais également préserve.
Attention au libellé des clauses !
LA VIE DE L’IMMEUBLE
Le régime de la copropriété
Tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lot, comprenant une partie privative et une quote-part de partie commune est soumis au statut de la copropriété.
Ce statut est régi par deux lois, la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, lesquels ont subi de nombreuses évolutions législatives et repose également sur les dispositions du règlement de copropriété, qui définit les parties communes et privatives, la tenue des assemblées générales, l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical, etc...
Le cabinet saura vous exposer quels sont vos droits, vos obligations, en veillant à privilégier de manière permanente les solutions amiables en cas de litiges, dont les sources sont nombreuses :
Ce statut est régi par deux lois, la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, lesquels ont subi de nombreuses évolutions législatives et repose également sur les dispositions du règlement de copropriété, qui définit les parties communes et privatives, la tenue des assemblées générales, l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical, etc...
Le cabinet saura vous exposer quels sont vos droits, vos obligations, en veillant à privilégier de manière permanente les solutions amiables en cas de litiges, dont les sources sont nombreuses :
- quelles autorisations pour quels travaux ?
- quelles nuisances excèdent ce que l’on peut tolérer,
- que faire en cas de litige entre copropriétaires, ou avec le syndic, …
Vivre en lotissement
La définition du lotissement est énoncée à l’article L442-1 du Code de l'urbanisme qui prévoit :
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »
Quelle est la responsabilité du lotisseur ?
Le lotisseur est à la fois vendeur, tenu à la garantie des vices cachés, et constructeur, et donc débiteur de la garantie décennale des constructeurs.
Comment est géré le lotissement ?
Les associations syndicales qui gèrent les lotissements sont dans la quasi-totalité des cas des associations syndicales dites « libres » et sont régies par des statuts, un cahier des charges, et/ou un règlement du lotissement.
Elles sont propriétaires des terrains et « équipements communs, qu’elles entretiennent.
convoqué ou être représenté aux assemblées générales de l'association dans les conditions prévues par les statuts.
Les acquéreurs successifs devront adhérer à l’ASL.
Quelles sont les droits et obligations des colotis ?
Ils sont régis par le cahier des charges, document de nature contractuelle dont la violation peut être judiciairement sanctionnée.
Un coloti peut en effet invoquer la méconnaissance des stipulations du cahier des charges et ce, quand bien même il ne subirait aucun préjudice du fait de la violation de ses dispositions ou alors même qu’il méconnaitrait lui-même ses stipulations !
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »
Quelle est la responsabilité du lotisseur ?
Le lotisseur est à la fois vendeur, tenu à la garantie des vices cachés, et constructeur, et donc débiteur de la garantie décennale des constructeurs.
Comment est géré le lotissement ?
Les associations syndicales qui gèrent les lotissements sont dans la quasi-totalité des cas des associations syndicales dites « libres » et sont régies par des statuts, un cahier des charges, et/ou un règlement du lotissement.
Elles sont propriétaires des terrains et « équipements communs, qu’elles entretiennent.
convoqué ou être représenté aux assemblées générales de l'association dans les conditions prévues par les statuts.
Les acquéreurs successifs devront adhérer à l’ASL.
Quelles sont les droits et obligations des colotis ?
Ils sont régis par le cahier des charges, document de nature contractuelle dont la violation peut être judiciairement sanctionnée.
Un coloti peut en effet invoquer la méconnaissance des stipulations du cahier des charges et ce, quand bien même il ne subirait aucun préjudice du fait de la violation de ses dispositions ou alors même qu’il méconnaitrait lui-même ses stipulations !
L’immeuble indépendant
Vivre dans une maison individuelle oblige peu, mais oblige tout de même !
Le droit de propriété, absolu et sacré, connait en effet un certain nombre de limites : obligation de s’assurer, de veiller à ne pas troubler le voisinage, à obtenir des autorisations de construire, respecter les distances légales d’implantation, recevoir les eaux des fonds supérieurs, etc…
Il existe également un contentieux importants relatifs au respect des servitudes de passage, notamment lorsque les titres sont anciens, et que les repères spatiaux de l’époque ont disparu.
Et le temps joue en faveur de celui qui occupe même indument !
Le droit de propriété, absolu et sacré, connait en effet un certain nombre de limites : obligation de s’assurer, de veiller à ne pas troubler le voisinage, à obtenir des autorisations de construire, respecter les distances légales d’implantation, recevoir les eaux des fonds supérieurs, etc…
Il existe également un contentieux importants relatifs au respect des servitudes de passage, notamment lorsque les titres sont anciens, et que les repères spatiaux de l’époque ont disparu.
Et le temps joue en faveur de celui qui occupe même indument !
CEDER SON BIEN
Quels actes ?
Quelle différence entre une promesse unilatérale de vente et une promesse synallagmatique de vente ?
Qu’est ce qu’un compromis de vente ?
Un contrat vous engage : attention aux clauses pénales et à l’indemnité d’immobilisation !
La transparence dans la description du bien
Qu’est ce qu’un compromis de vente ?
Un contrat vous engage : attention aux clauses pénales et à l’indemnité d’immobilisation !
La transparence dans la description du bien
Le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés, quand bien même une clause l’en dispensant est insérée à l’acte, s’il avait connaissance des vices affectant l’immeuble.
Le silence peut coûter.
Le Cabinet ABBL AVOCATS dispose des compétences lui permettant de vous accompagner et de vous prémunir.
Le silence peut coûter.
Le Cabinet ABBL AVOCATS dispose des compétences lui permettant de vous accompagner et de vous prémunir.